提着一箱钱来印度会让你目瞪口呆

2017年05月15日 10:57

(图片来源:全景视觉)

经济观察网 任芳言/文 当地时间5月1日,印度房地产修订案(RERA)正式实施。这项于2016年3月末通过的法案包括开发商须对工期延误负责、至少7成项目资金要存入专用账户下等规定。也因此被称作是对地产开发商的“当头一棒”、对买家和投资者的利好。

同为发展中国家,中国和印度相似点有很多:人口基数庞大、重视高新技术产业发展、积极吸引海外投资。中国与印度的经济往来愈发密切:2000年至2014年,中国对印度累计投资额达到4亿5千万美元。2016年,中国对印度投资金额达10.63亿美元,是上一年的6倍多。

除了在电力、钢铁、能源等制造业领域投资,小米、华为、阿里巴巴及腾讯等技术型企业纷纷来到印度市场。收购或增资印度企业等手段,也逐渐在进驻印度的国内资本中常见起来。万达集团于2016年1月宣布承建印度北部哈里亚纳邦工业区,该工业区将成为印度境内规模最大的工业区。

借印度此次新政的东风,房地产会是在印投资的下一个机会吗?

新规利好购房者和投资者:没那么简单

新法案包括开发商须存放70%的项目资金到专用的银行账户内,意在保证“专款专用”,限制其将资金用于支付其他费用,如用于其他项目、购买新的土地等。开发商在获得所有建筑许可之前,不得对地产项目进行预售。开发商的项目进度须在政府监管下以每季度更新一次的频率进行公开,违者将面临长达3年的监禁。

新规之前,开发商亦无需对工程项目延期负责,新规之后,项目若有延期,开发商须通过印度国家银行(SBI)支付2%的边际利息成本给买方——若买方有拖欠付款行为,也要承担类似责任。

印度地产行业的房屋销售近年来一大特征即高价,导致开发商及购房者之间的对峙难以化解。

摩根大通分析称,新法案限制了那些抱有投机想法的开发商,对资质成熟的公司来说,其优势会更明显。同时,购房者对整个地产行业的信心将有所提升。

作为一个长期面临开发商不负责行为和缺乏有效监管的市场,新规无疑会对整个行业进行洗牌,并逐渐恢复市场的正常运行。但新规推行的阻力除了一些正在想办法“避嫌”或寻找最后漏洞的开发商之外,还有地方政府对法案效力的弱化——标普的一份研究报告称,新规目前只在印度的9个州及6个中央直辖区执行。报告还称,在这些地区政府批准的法案中,原有的一些规定已经产生了不同程度的稀释。

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新政实施范围(来源:印度斯坦时报)

阿联酋媒体《海湾时报》称,由于开发商会受到密切监控,地产项目延误的情况将会大幅减少。但更关键的问题是,该修订案能否做到和资本市场管理、如印度证券交易董事会(SEBI)等组织有同等的效力范围。

50道批文换来一个地产项目:开发商不乐意了

近年来,印度住房销售市场的特征之一即价格高昂,这导致开发商与购房者之间的矛盾升温以及高利率的出现。受去年11月印度总理莫迪废钞令影响,地产行业受到不小打击,因为无论资金合法与否,房地产此前一直能从现金流中获益。

“新规出台后,将有不少开发商会加速完成其手中的地产项目,以避免受到处罚。” 印度地产数据收集及分析机构PropEquity首席执行官Samir Jasuja接受媒体采访时表示。

即便印度总理莫迪曾宣布要让印度13亿人口“人人有房住”,面对新规,开发商的态度并不乐观。一些地产商在接受采访时说,“会有很多人离开这一行业。”因为此举会使得刚从废钞令打击中回暖的市场进一步冷却,资金状况无法改善的情况下,大量现金流不够充裕的小型开发商将被彻底挡在门外。

新法案的影响不止于此,当地业内进度超期一年以上的地产项目多达三成。孟买Nahar集团副主席Manju Yagnik表示:“开发商会因为项目所需的行政手续上花费更多时间。”有专家表示,这也意味着包括海外开发商在内的开发成本将会提高。

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房地产评级研究所Liases Foras对印度各地地产项目延迟占比统计(来源:金融时报)

“如果我买了一块地,就必须花上6个月的时间等批文,同时土地和建筑费用还要我承担,”印度地产开发商Mahindra Lifespace Developers董事长在接受媒体采访时表示,“这其中还包括给顾问的费用、咨询批文的费用以及申请批文的费用,销售和营销成本会大大提高。”在印度某些地区,一个地产项目顺利运行需要50道批文,房屋建造完毕后,最后的审批延迟会长达数月,而有关部门不会给出任何解释。

印度房地产评级研究所Liases Foras常务董事Pankaj Kapoor表示,伴随新规出台,地产项目资金存入第三方账户、对国家机关效率低下的情况没有相应管理或处罚,会导致开发商承担压力过大。

印度规模最大的地产开发商之一DLF正在面临现金流短缺的问题,其第三季度的债务将达到38亿美金,与上年相比增长了14%。公司表示考虑到新规出台,将逐渐从住宅地产这一市场撤退。该集团常务董事Saurabh Chawla表示,“我们正在寻找一些新的市场进入”,接下来两年内,DLF集团将考虑建造一些如办公楼等的商用地产。这意味着其先前“主要立足于开发和销售住房地产”的战略将有所转折。

除了购房者,新政究竟对谁利好?

Bhavin Gada是孟买一家律师事务所的合伙人,主攻经济法方向。Gada认为,RERA法案的颁布将有利于阿联酋在印度投资。

“在我们看来,新规将鼓励更多的阿联酋及中东海湾地区国家在印度参与到新的地产项目中,因为值得注意的是,在这些地区与房地产有关的法律规定非常严格,来自阿联酋及中东海湾地区的投资者本身就对这样的监管环境更熟悉。”

从另一个角度来看,对一些能经受住考验的大地产开发商而言,新法案更像是一个利好,因为不只是消费者的信心将有所提升,一些资质较弱的小地产商——即其竞争对手将会被排除在外。印度当地最大的地产开发商之一Lodha Group的常务董事Abhishek Lodha在接受媒体采访时如是说。

“印度的地产业正在面临转折,因为现有的行政法案会影响到整个地产市场的运转,”印度高纬环球总经理Anshul Jain这样评价道,“总体来说,当全球经济政策对世界产生影响时,印度整个经济环境受到的影响是相对滞后的。但印度在全球的经济影响力正在逐渐增强,强势的GDP、更好的商业环境以及政府投资利好的政策。”

但从长远角度来看,RERA带来冷却之后,意味着市场秩序整体走向规范。结合印度政府目标,截至2024年,社会保障性住房数量将达到1050万,其增幅将超过高端房地产市场。

2016年,私募基金黑石集团计划通过公开募股发行房地产信托基金(REITs),有分析师认为,这将导致当地对资产的专业化管理和评级更符合国际化标准,整个印度的地产行业将进一步制度化,特别是一旦REITs上市,RERA将进一步得到充分执行。如果国内资本保证充裕现金流,与印度地产商合作共同开发或控股,或将共同迎来印度的新一轮经济增长。

(经济观察网 实习编辑 任芳言 综合金融时报、海湾时报等内容整理)