开“火”了的商业综合体对房价有何影响?

2017年12月07日 12:25 青岛新闻网

近几年青岛多个新商圈崛起,大型商业中心发展迅猛,基本每个区都有2-3个大型商业中心配备,越来越多的商圈活跃在大青岛的版图。商圈的发达,让人们在节假日及平时有更多的地方可以去休闲消费,同时也繁荣了周边的人气,带动了房价的上涨。

商业繁华和房价涨幅历来都有相辅相成的促进作用,人们买房也总喜欢追着商业中心跑,新商圈在哪里崛起,哪里的经济就能快速活跃起来。有些“开活了”的商业综合体能够迅速聚拢人气,给这个片区带来发展的源动力。

下面,小编就精心整理了近年来青岛的几个新崛起的商业中心,看看它们对周边房价的影响。

说起近年来开业的新商业综合体,最有代表性的有下面几个:凯德MALL、华润万象城、乐客城……

凯德MALL开业一年多 

附近最有代表性的楼盘--万科城二手房价涨10000元/平

杨阿姨是万科城的业主,2014年买的房,买的是万科国际公园三期,当时的新房价格是13000元/平不到,总价114万元。装修标准是万科C+,大约是1500元/平,套二不到90平。单她告诉记者,现在她这套房子二手房价格在28000元/平左右。

据万科城社区内的房产中介介绍,从凯德广场去年开业以来,一年内,万科城的房价差不多涨了10000元/平。2016年10月份左右,阿姆街区的房子还在19000元/平,现在普遍在29000元/平左右,多为套三房源,全明户型。纽约街区的房源可能更贵,东京街区的房源多为中小户型能便宜一些。这位中介坦言,新都心房价的快速升值,与区域快速崛起、形成居住氛围,以及地铁3号通车、交通日益便利都有着密切联系,但还有一个因素也是不能忽视的,那就是去年凯德MALL开业,自从凯德MALL开业后,新都心商圈正式问世,并快速繁华了起来。如今每到夜晚临近,在途经新都心,这里灯火闪亮,给人的感觉摩登有现代,周边的二手房小区身价也都跟着水涨船高了!

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凯德MALL商场门口紧邻地铁口

新都心凯德广场是来自新加城的商业品牌,当时由万科代建,作为万科城及新都心的配套,自2016年6月28日开业以来,口碑已经席卷岛城,形成凯德现象,被人称之为“南万象城北凯德MALL”。商场总体量约16万平,主要建设一栋集商业、餐饮和娱乐于一体的综合性商业楼,建设内容包括地上六层和地下四层两部分,其中地上六层主要设为各种主力店、百货、餐饮和休闲娱乐设施等,地下一层和二层设为商业店铺、超市等,地下三层和四层设为地下车库备用房。

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万科城近2年房价走势图

由凯德MALL带头的商业中心开业之后,新都心商圈正式跨入“时尚”的行列,地铁M3也在2016年开通,至此,新都心进入跨越式发展期,房价随之上涨。以2016年为分水岭,2014年至2016年房价每年大约涨3000元,2016年至2017年,有部分二手房房源价格一年单价上涨了10000元。

华润万象城附开业两年半

华润悦府一期25000元/平 如今房价基本翻番

2015年4月30日,青岛的华润万象城开业,并造就了万人空巷的神话,根据当时媒体报道,万象城开业前四天,客流量破60万人次,车流量超4万辆次,营业额突破5000万,创青岛商业纪录。

如今的万象城人气丝毫不减,在市南高端商业时有关停的大环境下,已然发展成为市南区商业的旗帜。除了它自身业态配置齐全的原因之外,还有其地理位置上的优越,万象城地处山东路和香港中路交叉口,交通极为便利,距青岛标志性建筑——五四广场仅有10分钟步行路程,吸引了不少外地游客前来消费。此外,地铁M3号线的开通,再次带动华润万象城作为五四广场站旁的大型商业综合体的繁华。

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商业繁华,带动周边房价。虽然市南区的新房的价格一直代表着青岛楼市的“天花板”,但从华润悦府的身上我们仍可以看到商业对于楼盘价值的提升作用。回顾华润悦府一期,开盘时定价并不十分高。2012年6月,华润悦府开盘,首期推出3、4、5#三栋楼座,户型面积包含95㎡套二及135㎡、138㎡套三,2.5万元/㎡起。全部带有精装修,装修标准5000元/㎡,这在当时算得上是顶级的装修标准了。

至2016年5月华润万象城开业,当时华润中心悦府1#、2#、8#在售,户型建面210㎡套三,均价为33000元/平;此外,当时该项目还推出了酒店式公寓,户型建面55-78㎡,均价28000元/平。

2017年11月,华润中心悦府高层在售6号楼,同样是精装修,户型含110平、180平、234平,如今均价已经在33000-40000元/平。7号楼仅剩2套340平及1套复式630平,均价41000-42000元/平。

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从华润悦府项目三个时间点的在售新房定价可以看出,华润各个时期涨幅并不大,这可能与项目“市南豪宅”的定位的有关。但与周边的高档小区相比,华润悦府一直是青岛豪宅项目中销售的比较好的一个,这无疑与其商业配套——万象城有莫大关系。万象城的成功引入,让市民对华润品牌迅速了解并认可,甚至今年华润在崂山区的新项目——青铁华润城开盘时,这种品牌效应也起到了相当的作用,让这个华润旗下的新盘第一时间就受到人们的追捧。

乐客城开业五年

2013年房价还没过万 如今二手房挂牌价普遍都是2万+

李村的乐客城也是改变李村商业格局的一个重要的商业综合体。

伟东乐客城是2013年1月开业。当时设计参照日本波多运河城和南京水游城,打造的室内体验式购物公园。占地面积6.4万平方米,建筑面积22万平方米,商业营业面积13万平方米,集全球时尚、顶级电影院、大型超市、娱乐休闲、星级酒店、高尚住宅于一体。

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2013年之时,当时李村的房价普遍没有过万。比如,中海国际社区在售房源为“一里城”,1-3号楼已开盘,均价大约9300-9400元/平方米,主推87平方米二居室、92平方米三居室经典户型。目前,中海国际社区二手房挂牌价格大都在26000元/平。

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伟东乐客国际公寓近2年房价走势

据乐客城附近的一家二手房中介经纪人介绍,2010年5月份时,李沧区伟东乐客国际公寓以9000元/平方米起价开盘,推出的390多套房源。之后,乐客国际公寓一直保持着小幅增长,一直到2013年乐客城开业,乐客城周边的二手房开始形成“卖方市场”,二手房挂牌价一路上涨,到2016年年初,乐客城周边的二手房房价正式突破2万线。目前,伟东乐客公寓二手房价格在24000元/平左右,是周边片区中价格最高的,除了乐客公寓之外,附近周边的房价也基本在22000元/平。

位置决定新盘的价格 后期的商业繁华影响成熟小区的涨幅

小编选取的这三个商业中心都是位置非常好的,也靠近地铁,能够迅速发展成熟是依靠综合条件成熟。从这三个成功的商业运作例子,我们发现:新楼盘的第一价格通常是由位置决定的,而后期,商业的繁荣却可以影响房价的涨幅。

除了地理位置这个先天因素之外,商圈已经成为决定房价的关键因素,所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。从上面这三个商业中心所处的商圈而言,新都心和李村无疑是非常具有成长性的。随着商业中心的繁华带活商圈的成长,明显地带动房价的第二轮增长。商业繁华恰恰正是房价第二轮涨幅的关键。