11月青岛楼市分析:年末整体降温 北城表现突出

2017年12月07日 12:25 平安好房山东

一、整体市场:供应量大幅回落,楼市进入降温通道

11月份,住宅市场供应量大幅回落,由于金九银十项目网签延后,成交量呈上涨态势,成交均价也呈现下降态势,供求比为0.5。由于年底各大银行贷款额度收紧,并且调控政策频出,年末岛城楼市整体降温。

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11月份,商品住宅供应量和成交均价均呈现下降态势,供应量更是大幅回落,而成交量呈现上涨态势。其中供应量为71.92万㎡,环比下降54%,同比下降32%;成交量为142.56万㎡,环比上涨3%,同比下降12%;价格上,本月成交均价为11706元/㎡,环比下降2%,同比上涨17%。整体来看,由于各大银行贷款额度和调控政策从紧,年末楼市降温。

二、区域量价:利好不断落地,北城持续升温

分区域看,除市南区、市北区、李沧区外,其余区市供求比皆小于1,主要是由于近郊区的配套不断完善,而且主城区单价过高,随着地铁的开通等政策利好不断落地,郊区楼市进入发展的“快车道”,北城表现更为突出。

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11月,供应量方面,胶州、李沧、胶南占据前三位,占比达53.7%;成交量上,胶南市、即墨区、城阳区占据前三位,占比高达43.1%,近郊依然是成交热点区域。即墨和胶州均进入前四名,火热可见一斑。

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2017年11月,区域均价方面,市南区和崂山区高端区域延续高均价之外,李沧区均价持续上涨,高达21519元/㎡,市内八区全部达到10000元以上。即墨区均价首次突破10000元/平,胶州也迈上8000大关。

三、成交结构:即墨撤市划区,九区占比大幅上涨

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成交结构上来看,2017年11月,即墨撤市划区,带动九区成交占比大幅提升,占比高达57.18%。四市项目由于配套等利好不断,加之调控影响小,并且价格相对较低,占比为42.82%。

四、存量分析:整体库存下降,近郊存量较高

2017年11月,青岛整体存量约为1044万㎡,存量大幅下降。而库存也集中在近郊的胶南、胶州和即墨,由于供求两旺,去化周期仍属正常。而高端集中的市南去化周期最长。

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2017年11月,存量面积排名前三的区域为胶南市、即墨区和胶州市,主要是由于近郊区配套等利好不断落地并且均价相对较低,尤其即墨撤市划区,因此供应量较大。去化周期方面,城阳区由于价格低去化快,库存压力最低。备受瞩目的李沧区去化周期为8个月,即墨区去化周期为11个月,而市南区去化速度慢,去化周期高达24个月,黄岛区13个月居于次席。

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五、项目成交排行榜

从成交热点项目看,市区项目融创都会中心和中海寰宇天下以高单价,名列金额榜第一二位;碧海云天和融创都会中心热销,名列面积榜冠亚军。与上月相比,市区项目在金额及面积双榜中都表现亮眼,以绝对优势艳压郊区项目。即墨撤市划区也带动市区项目的相关占比。

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金额榜单中,由于城区项目单价较高,市区项目占据全部席位,以绝对优势艳压郊区项目,与上月相比有较大反转。融创都会中心单月销售额突破10亿,在降温市场中表现尤其突出。

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面积榜单中,市区项目占比提升至8席,由于即墨撤市划区等利好,市区成交占比也随之提高。碧海云天由于单价较低,集中签约占据面积榜首位。

11月市场简析:

由于年底各大银行贷款额度收紧,并且调控力度渐增,年末岛城楼市整体降温。新增供应量大幅下降,受网签延后影响,成交量有小幅上涨。成交均价高位回落,也呈现下降趋势,从区域来看,受配套等利好影响,近郊区仍为成交热点区域,尤其即墨撤市划区之后供应量大增,胶州价格则上涨明显。值得一提的是,受即墨撤市划区影响,本月城区成交占比大幅增长,成为成交主体。临近年底,楼市调控依旧,预计楼市或将进入“降温”通道。