告别"马大哈" 新房签订合同请用这些正确姿势

2017年03月16日 18:24

新房验收有质量问题,该咋办?信用有问题,办不了贷款可咋办?合同不平等,遇到霸王条款可咋办?面对售楼处提供的统一制式的商品房销售合同,大多数购房者的做法是只顾签字,不看条款,如此“马大哈式”购房,可能会在后续收房、居住环节产生各类让业主头疼的“苦果”。新房签订购房合同,该使用什么样的正确姿势,听听专业律师怎么说吧。

新房质量不合格可咋办

案例回顾:2010年11月,张先生与青岛某公司签订《青岛市商品房预售合同》,交上首付款110余万元。2012年12月,张先生从银行按揭贷款110余万元支付房款,每月向银行偿还贷款。2013年8月,房子竣工验收,但一年多后,张先生发现房屋楼板有问题,根据合同中约定的“该房屋交付后,乙方认为主体结构不合格的,可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验,确属主体结构质量不合格的,乙方有权单方面解除本合同。”张先生要求解除合同,但被开发商拒绝。2015年6月,张先生向即墨法院提起诉讼,要求解除与青岛某公司签订的合同,解除与银行签订的贷款合同,并要求开发商青岛某公司返还其支付的相关款项及利息损失。

主体结构有问题可解约索赔

新房验收有问题,需要整改,是多数购房者基本都能遇到的问题,面对这种问题,开发商绞尽脑汁全力搞集中交房,按时交房还给业主奖励,对于购房者来说,并不是一点小小的奖励就能被收买的,发现问题的业主可能就会出现张先生这种将开发商告上法庭的做法。

对此,法院是如何审理的呢?法院认为,张先生签订的商品房预售合同合法有效,双方均应严格履行各自的合同义务。合同签订后,张先生按照合同约定支付了全部购房款,青岛某公司未在合同约定期限交付符合合同约定条件的房屋,属于违约,张先生有权依据合同约定解除合同。张先生与青岛某公司订立的《青岛市商品房预售合同》这一主合同被解除,其与中国某银行签订的《个人商业用房贷款合同》目的无法实现,也应随之解除,法院依法支持了张先生的诉讼请求。

对于房屋质量问题,山东文卓律师事务所张钢律师分析说,商品房质量对购房者来说极其重要,当发现房屋存在质量问题时,购房者应初步分析质量暇疵的程度,是否是房屋主体质量不合格,或严重影响正常居住,还是一般的其他质量缺陷,以便采取相应的对策,采取争取方式保护自身权益。

信用有问题,办不了购房贷款可咋办

案情回顾:市民陈某与开发商签订商品房买卖合同一份,约定陈某购买开发商房屋一套。陈某在签定合同的当天,向支付了首付款32万元,余款70万元由陈某以银行按揭贷款方式支付。在办理贷款过程中,陈某因其个人存在不良征信记录而未能获得银行放贷,但是也没有用其他方式支付房款。后陈某以无力付清购房余款,已丧失履约能力,客观上无法履行合同为由诉至法院,请求判令解除其与开发商签订的商品房买卖合同。

责任应由购房者资深承担

虽然付上了首付款,但是陈某是因为自身信用问题,导致剩余的尾款无法支付,法院经审理认为,陈某没能办下贷款来,是由于自身存在不良征信记录导致的,而征信问题是在合同签订前就有了,并不是合同成立后发生的无法预见的变化,因此陈某要求解除合同并不符合法律规定,遂驳回了陈某的诉讼请求。

山东文卓律师事务所张钢律师点评认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定买受人以担保方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由,未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者本金返还买受人。”

这是什么意思呢?张钢律师解释说,根据这条规定,如果是因为开发商的原因,或者是无法预见到的责任情况,购房者有权解除合同。但是本案中,陈某事因为自身原因导致征信记录不良,最终没有获得银行按揭贷款,陈某在签订合同时就应当对自身征信状况有充分的了解,征信记录不良并非合同成立后所发生的无法预见的变化,因此陈某要求解除合同的诉请得不到法律的支持。张钢律师提醒广大购房者,如果是通过按揭贷款方式支付房款,在贷款前一定要了解自身是否符合办理按揭贷款的条件,以防止因无法贷款问题引发纠纷。

合同条款不平等,开发商被罚

市民王某与开发商签订了《商品房预售合同》,购买了一套商品房,合同中规定2015年12月31日交房。合同中约定买方(购房者)违约每日支付千分之一违约金,卖方(开发商)违约每日支付万分之一违约金。合同签订后,王某发现该条款明显不公平,遂向工商部门进行投诉,工商部门以合同条款中购房者违约责任过重为由,对开发商进行了行政处罚。后因开发商逾期交房,王某遂向法院提起诉讼,要求开发商按照每日千分之一支付购房者违约金。

虽然被罚,但合同依然有效

既然发现了合同里的不平等条款,而且经过市民的举报后也被相关部门进行了处罚,那么如果真的出现违约问题,该如何执行呢?

判决结果有点让人意想不到,法院认为,《商品房预售合同》是双方真实意思的表示,合法有效。虽然工商部门认定该合同条款中购房者违约责任过重并对开发商进行了处罚,但并不意味着该条款无效。违约责任应根据双方约定进行处理,因此判决开发商按照每日万分之一支付购房者违约金。

面对这样的判决结果,大部分人都表示难以理解。对此,张钢律师解释说,买卖双方约定的违约金数额不一致,加重了消费者责任,工商部门可以依照行政法规对开发商进行行政处罚,但这并不代表该违约条款无效。根据《合同法》52条的规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的条款无效,我国目前法律并没有强制性规定买卖双方承担的违约责任不同的条款无效,因此仍应当按照合同约定的违约条款承担责任。

张钢律师提醒购房者,一定要有强烈的合同意识,在签订合同前要了解一些购房法律知识,一定要先看合同条款,仔细审阅合同中的每个条款,发现不平等条款要据理力争,以免日后权益受损。